Em recente julgado, clique aqui e veja a íntegra do acórdão, o Superior Tribunal de Justiça reformou sentença que suspendeu penhora de imóvel, em sede de cumprimento de sentença, em virtude da proprietária não ter figurado no polo passivo da ação de cobrança de condomínio, haja vista ter a ação principal tramitado contra a locatária.
O presente texto não tem o condão de determinar juízo de valor acerca do julgado, mas tentar colocar em termos práticos os princípios e motivos pelos quais a sentença recorrida foi reformada.
Ocorre que, muitas vezes tem-se uma visão distorcida com relação ao Direito, propriamente dito, e a ferramenta para busca deste direito, o Processo Judicial.
Em outras palavras, no acórdão em questão não se tirou o Direito de propriedade da autora dos embargos, que gerou o recurso em questão, pois esta como proprietária do imóvel não deixou de sê-lo.
A discussão gira em torno de “quem é o destinatário do processo”, ou, quem deve figurar no polo passivo de eventual ação, por obrigação não cumprida.
Este foi o ponto principal abordado, desde o início do processo, passando pelo cumprimento de sentença até chegar ao recurso interposto ao STJ.
De início, cabe esclarecer que dívida de condomínio, assim com tributos inerentes ao imóvel tem natureza propter rem, que na tradução literal significa próprio da coisa, neste caso, o próprio imóvel.
Logo, tratando-se de imóvel em condomínio, independentemente de quem tem seu domínio, o bem responde pela obrigação não cumprida, seja despesa condominial, seja tributo que recaia sobre o bem.
Pois bem, superada a questão da natureza do débito (próprio da coisa), resta ainda definir a quem compete a “obrigação” do pagamento da despesa condominial.
Em primeiro momento, a resposta é “o dono” do imóvel, o que está correto. Contudo, sub-roga-se no direito, e igualmente no “dever”, aquele que formaliza negócio jurídico com o proprietário, como foi o caso em questão - contrato de locação.
Neste momento, assumiu a posse direta do bem o locatário, fato este que não excluiu do proprietário a condição de dono ou possuidor indireto do bem.
Assim, perante o condomínio, uma vez comunicado acerca do negócio jurídico alinhado entre as partes (contrato de locação), a obrigação passou a ser do locatário, optando então por indicar este como réu no processo judicial de cobrança das cotas condominiais.
Note-se, que a obrigação original é, de fato, do dono do imóvel, porém, transferiu tal obrigação à terceiro. Ademais, a própria Lei de Locação (8.245/91) define que parte das despesas condominiais (ordinárias) é de obrigação do locatário, logo, poderá este figurar no polo passivo da cobrança judicial do débito, uma vez que comprovado ser o débito do período em que formalizou o contrato e gozava do direito de uso da unidade.
Tanto poderia figurar no polo passivo, o locatário, que todo o trâmite processual correu contra este, sendo invocado o recurso de Embargos de Terceiros, pelo proprietário do imóvel, tão somente na fase de “cumprimento de sentença”, oportunidade em que foi requerida e deferida a penhora do bem.
O Egrégio Colegiado Paulista (TJSP) entendeu que o I. Magistrado de primeira instância não poderia definir a penhora do bem, pois o real proprietário do imóvel só teria sido intimado da penhora neste momento processual, e que portanto não havia participado da primeira fase do processo (cobrança). Ou seja, entendeu-se que, somente seria possível incluir a parte no momento do cumprimento de sentença, se esta houvesse participado do processo desde o início, o que não ocorreu no caso.
Contudo, o entendimento do E. STJ foi na contramão do entendimento paulista, invocando o princípio da instrumentalidade, efetividade processual e, ainda, interesse da coletividade condominial.
Para melhor compreensão, resumo:
O princípio da instrumentalidade diz respeito aos atos processuais praticados, os quais, mesmo de forma diversa daquela determinada em lei, será convalidada pelo juiz, desde que atinja sua finalidade principal e não cause prejuízo às partes.
Quanto ao princípio da efetividade processual refere-se à eficiência do Poder Judiciário em estabelecer a tutela jurisdicional, ou seja, determinar quem tem o direito, de forma econômica, tempestiva e oportuna.
Por fim, quanto ao interesse da coletividade, neste caso os demais condôminos que compõem o condomínio, este deve ser um princípio que norteia a necessidade e urgência do condomínio em receber os valores devidos para cumprimento de suas obrigações com terceiros, bem como para que não haja solução de continuidade nos serviços básicos de seu cotidiano.
Em resumo, (i) a dívida condominial está ligada diretamente ao imóvel por sua natureza, (ii) o andamento processual, uma vez atingido o objetivo de se determinar a tutela jurisdicional, ou seja, determinar a quem assiste o direito, deverá ser convalidado, desde que não cause prejuízo às partes, nem a terceiros e, por fim, (iii) a penhora do imóvel não tirou o direito de propriedade do real proprietário do bem, que deverá pagar a dívida condominial, e poderá reaver seus prejuízos ingressando com ação própria contra o locatário que deixou de cumprir sua obrigação.
Edison Calixto Silva
Advogado e Consultor Empresarial
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